La inversión inmobiliaria profesional en España crece por encima del resto de Europa

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La inversión inmobiliaria profesional en España crece por encima del resto de Europa

La inversión inmobiliaria profesional en España crece por encima del resto de Europa


Según la consultora Forcadell, la inversión inmobiliaria profesional en España está siendo muy activa este 2017 y se está desarrollando en la misma línea que en los 2 años precedentes. Cada vez hay una mayor capacidad de inversión de activos centrada en el tipo de requerimientos que tienen. Los precios a los cuales se están cerrando hoy las operaciones ponen cada vez más en desafío los objetivos de los inversores.

En Barcelona y Madrid, que son las ciudades que concentran el 85% de la inversión tanto de capital extranjero como nacional, existe una gran liquidez creciente. Por un lado se debe a la utilización de recursos propios que se ven incrementados por la banca, que está ayudando en operaciones de inversión inmobiliaria profesional con financiación estructurada.

Forcadell apunta que esta tendencia se inició en 2015 y, según el Banco de España, estos pueden financiar actualmente hasta un 50%-60% del valor (Loan to Value – préstamo a valor). Las previsiones indican que no se va a superar este % tal como sí sucedió en años anteriores cuando se llegó a alcanzar el 90%. Las condiciones actuales permiten un equilibrio perfecto y ofrecen un margen de confort suficiente como para no tener problemas con las entidades financieras en caso de que sucedan contratiempos. Barcelona y Madrid captaran tanta inversión en la medida que los activos sean capaces de adaptarse a los requerimientos mínimos de inversión de esta liquidez. Ambas ciudades españolas están a la altura de Alemania, Francia y por encima de Italia en cuanto a atractivo inversor mientras Londres ya no es el principal destino de inversión a causa del Brexit.

Oficinas

Forcadell pone de manifiesto que en el sector de inversión de oficinas se ha observado en este 1S 2017 un incremento leve pero sostenido de las rentas, a la vez que las rentabilidades han descendido. Tanto en Madrid como en Barcelona actualmente están teniendo mucha presión inversora porque no acaban de encontrar los activos que necesitan.

Según el informe de inversión de Forcadell, las Socimis cada vez están teniendo más interés en este tipo de activos y algunas se han especializado en él. Hay que destacar que la capital catalana ha superado en esta 1ª mitad del año a Madrid en número de transacciones de edificios de oficinas y volumen de inversión total. Esta tendencia va seguir siendo creciente sobretodo en aquellos edificios de oficinas de obra nueva sostenibles y en los que estén rehabilitados y situados en el centro de la ciudad o en los distritos de negocios y que puedan ser transformados a edificios sostenibles. Como tendencia, en cuanto a la demanda de usuarios de alquiler en Barcelona se ha observado un incremento tanto en la cantidad de empresas como en el promedio de m². La superficie media solicitada en Barcelona habitualmente ha sido de hasta los 500 m² y ahora se está acercando a los 800-1.000m². Las superficies que puede ofrecer Barcelona en el 22@ ha hecho que ahora puedan venir empresas que antes no podían por la imposibilidad de encontrar espacios grandes. En el centro de la capital catalana estas superficies no existen. Por su parte, el mercado de oficinas de Madrid sí que dispone de edificios con superficies grandes mientras que su promedio de demanda de alquiler es se sitúa en los 1.500 m².

Industrial-logístico

Según la consultora Forcadell, desde el punto de vista de la inversión patrimonial, el sector industrial-logístico es el que ofrece la más alta rentabilidad y se prevé que siga siendo así a pesar de que la evolución de las rentabilidades sea a la baja, tal como sucede en otros tipos de usos. Actualmente hay más liquidez en el mercado para invertir en productos que ofrecen altas rentabilidades, especialmente en productos logísticos, más que los de tipo industrial. El desajuste se encuentra en que en el sector industrial-logístico hay más demanda de inversión que disponibilidad de producto. En cuanto a evolución de las rentabilidades, éstas continuarán estables, sobretodo en la 1ª corona, con tendencia a la baja. En el industrial, los inversores profesionales tienen una actitud más contenida a la hora de apostar por este tipo de producto debido a que conllevan más riesgos, los propios del sector. Estos posibles riesgos se valoran básicamente en función del precio inicial de compra del producto. De por sí, los propios usuarios del sector industrial no están interesados en abonar un alquiler en una nave industrial en la que ellos, por la naturaleza de su actividad, tienen que invertir una elevada cantidad de dinero dentro del inmueble que en la propia nave y el suelo.

Actores de mercado

Los fondos de inversión internacionales han estado muy activos a lo largo del 1S 2017, especialmente los procedentes de Estados Unidos, Reino Unido y Francia. Las Socimi’s por su parte, han tenido también un papel importante aunque más moderado a lo largo de la 2ª mitad de 2016. Cabe destacar que la Socimi Hispania, la primera en cotizar en el Ibex 35, ha decidido especializarse únicamente en hoteles apostando el 90% en vacacional y un 10% en hoteles de centro urbano. La estrategia de algunas Socimis pasa por seguir siendo multiusos por un tiempo mientras que las de nueva constitución y de pequeño tamaño, suman esfuerzos para llevar a cabo operaciones.

Tendencias

El mercado de inversión inmobilaria, apunta Forcadell, ha alcanzado los 6.000 M€ en España al cierre del 1S 2017. De estos, 1.000 M€ se han transaccionado en Catalunya. Se ha constatado de nuevo un gran interés inversor de actores de mercado tanto nacionales como internacionales que buscan producto de todos los sectores en Catalunya, en concreto, en Barcelona. Los locales comerciales y los edificios a rehabilitar en las zonas prime de las grandes ciudades son, en concreto, los activos más demandados. Teniendo en cuenta el perfil del comprador, los fondos de inversión prefieren edificios para rehabilitar, de oficinas y centros comerciales, el inversor privado se decanta por locales y pequeños edificios.

"La inversión inmobiliaria profesional en España crece por encima del resto de Europa. (07/09/17) Forcadell"



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