Motivos y fórmulas para sumar inmobiliario en cartera

La inversión directa en inmuebles es una opción que barajan desde la firma, recordando que los activos situados en ubicaciones centrales y áreas muy consolidadas de las grandes ciudades y centros turísticos con mayor demanda continúan siendo una alternativa adecuada. Una idea que comparten los expertos de BNP Paribas WM, que en su última presentación de perspectivas apuntaban a que “tener una exposición directa a activos reales permite garantizar la obtención de unas rentabilidades atractivas a largo plazo, mejorar la protección de la cartera frente a la inflación y reducir los riesgos de caídas”.
Siendo muy selectivos, la inversión en cotizadas del sector es otra de las opciones barajadas por los expertos, especialmente para aquellos que busquen una mayor liquidez en sus inversiones. Pero cuidado, aquí las alternativas son menores. Para los expertos de Bankinter, la compañía con unos fundamentales más sólidos es Colonial, “por sus menores ratios de endeudamiento, la calidad de sus activos y la gran estabilidad de los ingresos de su negocio patrimonial con elevadas tasas de ocupación”. Desde la firma consideran que el resto de compañías inmobiliarias tradicionales no presentan potenciales de revalorización que compensen los riesgos derivados de su elevado endeudamiento y modesta generación de ingresos.
En conjunto, los expertos apuntan a cinco puntos clave que los inversores deben tener en cuenta a la hora de escoger una de estas empresas que cotizan en Bolsa:

• Modelo de negocio centrado en actividad patrimonial frente a la promoción de nuevos activos inmobiliarios.

• Activos de calidad ubicados en zonas core con menor riesgo de corrección de precios.

• Cartera concentrada en los segmentos de oficinas y retail, con menor presencia de activos residenciales que sea necesario resposicionar o suelo pendiente de desarrollo.

• Ratios de apalancamiento moderados que permitan el pago de dividendos sostenibles.

• Capitalización bursátil, cartera de activos, volumen de negociación y free-float elevados que faciliten la obtención de economías de escala y proporcionen liquidez al inversor.

Socimis y fondos, ¿una alternativa?
A pesar de que su visibilidad en el mercado se ha reducido en los últimos meses, con escasos volúmenes de negociación en la mayoría de los casos, las Socimis pueden ser otra fórmula para acceder al inmobiliario. El próximo lunes, los inversores recibirán en el MAB a la trigésima sociedad de inversión inmobiliaria en este mercado, Tarjar Xairo Socimi, propietaria de una cartera de inmuebles compuesta por cuatro edificios industriales: dos de ellos situados en el polígono industrial de Coslada (Madrid), una nave industrial en Torrejón de Ardoz (Madrid) y una nave industrial en Ribarroja del Turia (Valencia).
Conocer sus activos es básico para los expertos. “Poner en el mismo cesto a todas las Socimis no es una buena idea”, explicaban los analistas de Deutsche Bank en una presentación de perspectivas. “Lo importante es que el inversor no se base solo en comportamiento de otras para apostar por las nuevas que lleguen al parqué. El mejor consejo es estudiar de cerca la Socimi en cuestión, quiénes son sus socios, sus objetivos y en qué tipos de activos van a invertir”, indican.
Desde Bankinter siguen apostando por Merlin Properties como principal idea de inversión dentro del sector. “La venta de la cartera de hoteles a Foncière du Murs por 535 millones de euros y la compra de la Torre Agbar en Barcelona por 142 millones reafirman su estrategia centrada en los segmentos de oficinas, retail y logístico, en ubicaciones core y core plus”, indican.
Axiare Patrimonio tendría un potencial más limitado, “ya que cotiza con prima sobre NAV”, y como tercera opción sitúan a Hispania Real Estate, ya que el precio pagado en las inversiones más recientes (más de 300.000 euros por habitación en el NH Málaga) “limita la rentabilidad a futuro”.
Desde Andbank también apuestan por introducir fondos en cartera con exposición al sector. Y entre sus seleccionados destaca el Oddo Immobilier, del que destacan que esté cogestionado por 4 gestores, “donde la media de experiencia en la industria es de 15 años”, con un track record del fondo que dura desde 1989 (de los más largos en la industria).

"Motivos y fórmulas para sumar inmobiliario en cartera (17/02/2017). Funds&Market"