Se dispara la demanda de suelo logístico por el "efecto amazon".

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Se dispara la demanda de suelo logístico por el "efecto amazon".


En 2018 se batieron récords en la inversión y la contratación de metros cuadrados.
El sector logístico esta en plena ebullición. Gracias a la recuperación económica, el crecimiento del consumo y el boom del e-commerce, las cifras de inversión y de absorción de metros cuadrados llevan dos años batiendo récords. La contratación de espacio logístico se quedó a las puertas de dos millones de metros cuadrados, el año pasado.

En la capital española, la contratación superó los 900.000 metros cuadrados, batiendo un nuevo récord. La segunda mejor cifra superó los 650.000, aumentando un 41% la tuvo Cataluña.

La inversión inmobiliaria se está modificando. Los sectores corporativo y residencial han sido dominados durante varios años, y pareciendo estancarse entre 2008 y 2014. Pero se posicionó como el preferido entre los inversores.

Ahora todas las miradas están puestas en un nuevo tipo de nave, más pequeña y situada en el centro de las ciudades Hoy compiten sus cadenas de suministro, no las marcas o las empresas. A parte de aumentar las inversiones, el portfolio demandado está modificando su tipología. Tradicionalmente atraían la mayor parte de la inversión las naves XXL y de cross-docking. La demanda está puesta en un tipo de nave, más pequeña y situada en el centro de las ciudades.

La jerga del sector “Plataformas de Distribución Urbana” es el nombre específico que obtienen estos activos. El foco de inversión virará radicalmente en los próximos meses.

En este mercado estamos viviendo dos situaciones muy diferentes.
1º La logística tradicional  de la mano de grandes retaliers, necesitan grandes almacenes a las afueras de las grandes ciudades.
2º Las empresas dedicadas al e-commerce, con crecimientos de doble Dígito.

Según Zetes, las empresas líderes del mercado en e-commerce, garantizan una entrega completa en el primer intento tardando 20 minutos en preparar pedidos. El efecto Amazon es innegable, creando la necesidad de reducir al máximo los plazos de entrega de los productos , impulsando la búsqueda de espacios en el centro de las ciudades estando los mas cerca posible del cliente.

Amazon es uno de los grandes impulsores de la revolución logística en el centro de las ciudades. Desde Octubre de 2016, 26 municipios cercanos y los clientes premium en Barcelona, garantizan la entrega en menos de dos horas, de 200.000 referencias.

Hay plataformas que entregan productos comprados online en tres, dos o en una hora. Esto alimenta a una sociedad comunista que quiere el producto lo antes posible. Somos compradores inmediatos, permitido  por centros de distribución en las grandes ciudades.
Las compañías presentes en grandes superficies a las afueras de las ciudades (IKEA, Decathlon o Leroy) están buscando proximidad al cliente.



El gran problema, tanto dentro y fuera de las ciudades, es la enorme escasez de producto adaptado a las nuevas necesidades del mercado.

Desde 2013 en Madrid, apenas se ha construido producto nuevo, de tal modo que las naves existentes son bastante obsoletas. Por un lado esto ha provocado la proliferación  de producto en riesgo. Por otro la demanda ha buscado otras ubicaciones.

Los operadores apuestan por naves de nueva construcción, buena parte del producto existente está obsoleto en cuanto a altura, dimensiones, robotización… Las naves construidas con más  de diez o quince años no valen.

Hay más escasez en zonas de almacenaje en el centro de las  ciudades, porque tradicionalmente, la logística siempre se ha situado en las afueras. Los precios de los alquileres de los locales comerciales o almacenes son difícilmente soportables por la actividad logística. Cuya demanda no para de crecer.

Las ventas por internet crecen a un ritmo interanual del 27,2 % y ya mueven 21.800 millones en España

En cuanto a las rentabilidades, desde Knight Frank com desde CBRE apuntan a comprender los yields, esperando alcanzar rentabilidades en torno al 5% durante 2019.
Tanto Madrid como Barcelona están en el 5,25%, situándose por debajo de Bruselas, a la altura de Dublín, cerca de las alcanzadas de Londres, París o Francfort y por encima del 3,75% en oficinas prime.

Volver a repetir los volúmenes de 2018 será complicado, se considera que continúa habiendo un gran apetito gracias a inversiones nacionales e internacionales.
Los datos del comercio y ventas recorren al alza. Según la Comisión Nacional de los Mercados y la competencia, las operaciones por internet aumentan un 27,2% el ritmo interanual, moviendo en España 21.800 millones de euros.


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